“Laguna Azul: el principal atractivo turístico de Tarapoto y la región, desde tu ventana” o “El nuevo Miami en la selva peruana” son dos de las formas en las que empresas inmobiliarias ofertan casas en el corazón de la Amazonía del Perú. Durante los últimos dos años numerosas publicaciones en redes sociales o portales especializados ofrecen la venta de lotes en San Martín y Ucayali.

El aumento comercial de “áreas verdes y ecológicas” —como se describe la oferta de un terreno frente a la laguna Ricuricocha— ocurre cuando la pérdida de bosques también alcanzó cifras históricas en toda la Amazonía. En 2020, la provincia de San Martín registró casi 3.000 hectáreas deforestadas, una cifra 38,9% más alta respecto al 2019. Mientras que en la provincia de Moyobamba, otra zona preferida para la venta de lotes, la deforestación casi se triplicó en el mismo período analizado. 

La situación es similar en la región Ucayali, cuya disminución de árboles está relacionada, entre otras causas, al tráfico de tierras y la extracción ilegal de madera. En la provincia de Coronel Portillo, donde también se han instalado diferentes proyectos inmobiliarios, la deforestación en 2020 superó en casi 30% a lo registrado un año antes.

Luego de una revisión preliminar a publicidades en redes sociales y ofertas en portales inmobiliarios especializados, OjoPúblico detectó 14 proyectos de viviendas donde se ofrecen terrenos para la futura construcción de condominios y complejos turísticos sobre áreas rústicas, cercanas en algunos casos a lagunas localizadas en las provincias de Coronel Portillo, San Martín y Moyobamba. Las ofertas varían de acuerdo a la ubicación de los proyectos, pero en todos se destaca el paisaje y áreas verdes de los alrededores. 

El interés de las empresas constructoras con sede en San Martín y Ucayali también se evidencia desde el 2020, año del inicio de la pandemia. A partir de esta fecha, como comprobó este medio, iniciaron actividades 468 firmas dedicadas a los rubros arquitectura e ingeniería. La cifra representa el 73,4% de todas las compañías creadas en ambas regiones para estos dos sectores desde 2017. 

El año pasado en la región San Martín se triplicó el número de compañías registradas para estos dos rubros, respecto al 2020. Mientras que el año pasado en Ucayali, comparado al primer año de la pandemia, la cifra se duplicó; y triplicó en 2023, respecto al 2022. 
 

OFERTAS. Páginas web especializadas en ventas inmobiliarias han sumado a su catálogo diferentes terrenos ubicados en áreas rústicas y agrícolas. 

Mapa: Casasycasas.pe

El ingreso a redes sociales también muestra un interés de las empresas por mostrar en diferentes espacios su oferta inmobiliaria. Una revisión preliminar de OjoPúblico, a la librería de anuncios de Meta que estuvieron activos la última semana, indica que un centenar de empresas invirtieron en Facebook e Instagram para mostrar publicaciones de la venta de lotes en las regiones San Martín y Ucayali. 

Este medio también entrevistó a expertos urbanistas para entender los riesgos en la Amazonía a causa del aumento de propiedades privadas que en el pasado eran territorios usados para actividades agrarias. Además, se revisaron las normas vigentes para construir estos predios urbanos y conoció, a partir de entrevistas con instituciones públicas, las debilidades que presenta el sector. 

La arquitecta urbanista del centro de investigación Urbes Lab, Sharo López Javier, sostiene que si bien la academia en los últimos años se ha enfocado en ver como causas de la deforestación a diferentes actividades extractivas, se ha dejado de analizar sobre lo que genera la “producción del espacio urbano” y sus consecuencias en la Amazonía. 

“Se están construyendo ciudades sobre zonas donde el suelo es delicado y no solo deforestando, sino que también flora y fauna están siendo afectadas. Estamos quitando el hábitat de una fauna que a veces está en extinción y eso también llega a ser dañino”, agrega . 

Y otro punto crítico —no menos grave— que se advierte de esta exploración periodística es que estos exóticos proyectos inmobiliarios, al ser terrenos rústicos, no cuentan con servicios básicos como agua y desagüe. Sin embargo, igual son promocionados con alucinantes imágenes de construcciones de casas sembradas cerca a lagunas o montes amazónicos, cual modernas edificaciones de Miami.
 

Ofertas variadas

En menos de un minuto, y con solo ingresar algunas palabras clave en el buscador, una persona puede acceder a una oferta diversa de lotes en venta en la Amazonía. OjoPúblico identificó diferentes propuestas de empresas que ofrecen terrenos en futuros condominios ubicados, en su mayoría, sobre áreas próximas a lagunas o al aeropuerto principal de San Martín y Ucayali. En algunos casos, para acceder a información adicional sobre los proyectos, este medio contactó como cliente a las inmobiliarias. 

A un cuarto de hora en auto desde Tarapoto, capital de la provincia de San Martín, dos proyectos inmobiliarios —además de descuentos a partir de la compra de más de un lote— promete a sus potenciales clientes una ubicación frente a la laguna Ricuricocha, uno de los principales atractivos turísticos de la región. Vista Laguna, a cargo de Ecovita Inmobiliaria, ofrece desde hace cinco años terrenos de 600 metros cuadrados de suelo rústico a USD 6.900. 

Esta empresa, con actividades desde 2017 y sede en Lima, indica en su publicidad que los terrenos están ubicados en un área de “rápido crecimiento económico y turístico” que, además, se convierte en una alternativa “excelente para casa de campo o futura inversión”. Esta zona tarapotina ha tenido otras iniciativas inmobiliarias que plantean construcciones alrededor de la laguna Ricuricocha, un lugar donde en el pasado autoridades locales han advertido sobre el impacto del incremento de construcción de viviendas. 

Un segundo proyecto identificado es la Residencial El Golf de Ricuricocha Grupo Inmobiliario, una firma con un trabajador en planilla y creada en 2021 en la región San Martín. En recientes publicaciones, esta empresa promociona la venta de tres lotes rústicos de 160 metros cuadrados por S/25.000, unos USD 8.300 al tipo de cambio vigente. 

Tarapoto. Entre 2015 y 2022, se registraron pérdidas (en rosado) de 85 hectáreas cobertura arbórea en los alrededores de la laguna Ricuricocha (Ucayali). 

Mapa: Global Forest Watch. 

Además, en la zona de la laguna, esta inmobiliaria anuncia con la venta de lotes de 1.000 y 2.000 metros cuadrados el lanzamiento de Runakay Resort, planeado para que 480 personas convivan en 36 hectáreas de territorio. No hay mayor detalle sobre la construcción ni fechas de entrega de las viviendas.

Por su parte, Ciudapolis Innova —activa desde 2021 y con oficina en Lima— invita a sus clientes a invertir en el “proyecto inmobiliario más grande e importante de la historia del Perú en los últimos años”. Detrás de este ambicioso anuncio se encuentra su propuesta de condominio Prana Lagoons, localizado al lado de la laguna Ricuricocha y con lotes rústicos de 500 metros cuadrados a USD 33.500. Como en los ejemplos anteriores, en su publicidad, la empresa no brinda un tiempo estimado para la instalación de las edificaciones. 

Sonia Delgado Berrocal, doctora arquitecta y docente de la maestría en Cambio Climático de la Universidad Científica del Sur, dijo que se debe analizar el contexto del lugar para conocer el potencial impacto de construcciones cercanas a lagunas. Sin embargo, destacó que estas instalaciones tienen "implicancias en el hábitat natural" debido a que no hay presencia del ser humano en la zona. 

"Dentro de los ecosistemas puede alterar algún equilibrio ecológico. Por eso, son necesarios los estudios de impacto ambiental. Por otro lado, también debes ver cómo será el recurso del consumo de la propia población y de dónde van a sacar el agua para el uso doméstico", agregó. 
 

Pérdida de cobertura arbórea

Para establecer una aproximación preliminar entre la deforestación y el incremento inmobiliario en la zona, OjoPúblico utilizó una herramienta satelital desarrollada por el Global Forest Watch (GFW) y trazó un polígono alrededor de la laguna Ricuricocha. Como resultado se tuvo que, entre 2015 y 2022, en esta zona se registró una pérdida de 85 hectáreas de cobertura arbórea. Esta cifra equivale a más de 3.400 lotes de 250 metros cuadrados cada uno, dimensión común en la venta de las empresas revisadas.

En otros puntos de San Martín también se evidenció interés por el desarrollo inmobiliario. En el distrito de Sauce, la empresa Ponacocha EIRL —operativa desde fines del 2020 y con sede en Tarapoto— oferta lotes de 800 metros cuadrados por USD 20.000, con la promesa de integrar un condominio ecológico que tendrá un acceso a más de 30.000 metros cuadrados de “áreas naturales privadas” y una vista a la Laguna Azul o Sauce, principal atractivo de la región. 

Con la herramienta del Global Forest Watch, OjoPúblico también analizó la pérdida de cobertura arbórea alrededor de la Laguna Sauce y detectó que, entre 2015 y 2022, alcanzó las 113 hectáreas. Esta cifra equivale a más de un millón de metros cuadrados. 

Si bien la deforestación puede estar relacionada a otras actividades en la zona como la agricultura y la tala ilegal de árboles, los niveles más altos se registraron en los primeros dos años de la pandemia, época en la que también hubo mayor incremento en la creación de empresas del rubro arquitectura e ingeniería en la región San Martín.
 

Sauce. Entre 2015 y 2022, se registraron pérdidas (en rosado) de 113 hectáreas de cobertura arbórea alrededor de la laguna Sauce (San Martín).

Mapa: Global Forest Watch. 
 

Por su parte, en la provincia de Moyobamba, a más de dos horas de Tarapoto, la Inmobiliaria Santa Yamileth SAC, creada en marzo del año pasado, anuncia lotes de 250 metros cuadrados por USD 1.200 como parte de la implementación de su proyecto Club Resort Dayron que, según su publicidad, contará con una piscina, una laguna artificial, gimnasio al aire libre, entre otros. 

Para el decano del Colegio de Arquitectos de San Martín, Máximo Vilca García, el crecimiento urbano va a ocurrir “sí o sí” pero las autoridades deben estar alertas para “definir una estructura vial que va a tener la ciudad” porque, de lo contrario, luego puede enfrentarse a un desorden “para transitar de un punto a otro de la región”. 

Vilca García también señala que las autoridades locales deben tener una prioridad en la mejora de “calidad de servicios” para estar preparada ante la inminente ampliación de la ciudad. “La municipalidad debe estar visionando ese crecimiento y tener también terrenos para parques zonales, que es un déficit actual. Estamos rodeados de ‘verde’ pero en la ciudad no”, comentó. 
 

Intereses regionales 

En la región Ucayali, donde en los últimos años se han registrado los niveles más altos de deforestación en el país, empresas del sector inmobiliario también ofrecen lotes en áreas rústicas del distrito de Yarinacocha. OjoPúblico, luego de una revisión preliminar, detectó proyectos para la instalación de condominios y complejos hoteleros en las cercanías de la laguna Cashibococha. 

También, con el apoyo de la herramienta del Global Forest Watch, este medio revisó la pérdida de cobertura arbórea alrededor de la laguna Cashibococha y encontró que —desde 2015 al 2022— esta cifra llegó a las 185 hectáreas, equivalente a casi dos millones de metros cuadrados. 

Una de las ofertas más representativas pertenece al Grupo Empresarial Cashibo S.A.C, una empresa con operaciones desde el año pasado, que ha anunciado el desarrollo del Cashibococha Resort que tendrá un club campestre, hotel y condominios. Para acceder a un lote de 300 metros cuadrados, la persona interesada debe abonar USD 11.000. 

Yarinacocha. Desde 2015 a 2022, se registraron pérdidas (en rosado) de 185 hectáreas de cobertura arbórea en los alrededores de la laguna Cashibococha (Ucayali). 

Mapa: Global Forest Watch

El proyecto —donde se estima una inversión de USD 30’000.000— ha tenido el respaldo del actual gobernador, Manuel Gambini Rupay, quien en un acto protocolar de febrero pasado colocó la primera piedra para la construcción. La máxima autoridad regional enfrenta cuatro investigaciones por los presuntos delitos de organización criminal, abuso de autoridad, omisión de actos funcionales y negociación incompatible.

Otra iniciativa que aparece cercana a esta laguna es el Cashibo Village que promociona lotes de 300 metros cuadrados por USD 4.200. En sus publicaciones de redes sociales indica que los terrenos ofrecidos se ubican a 15 minutos de la plaza de armas de Yarinacocha e invita a sus potenciales clientes a tener la “oportunidad de vivir de sus rentas”. 

Asimismo, como parte de su proyecto Santa Rocío, la Inmobiliaria Nuevo Pucallpa SAC ofrece terrenos de 250 metros cuadrados por casi S/15.000. Entre las características de esta oferta destaca su proximidad a la laguna Cashibococha y sus facilidades de pago. 

La aparición de las distintas ofertas inmobiliarias alrededor de áreas naturales como Cashibococha ha despertado las alertas de un sector de la población de Yarinacocha. La ONG Los Hijos De Fátima se opone al incremento de estas construcciones porque señalan que el suelo y alrededores de la laguna no están preparados para ello. 
 

Ucayali. Desde 2015 al 2022, se perdieron (en rosado) 359 hectáreas de cobertura arbórea en los alrededores del lago Yarinacocha. 

Mapa: Global Forest Watch.

“Hemos hablado con la alcaldesa de Yarinacocha por los riesgos que va a haber e hicimos un pedido para que la laguna se declare área de conservación regional, pero hay un proyecto de una discoteca y resort. Incluso el gobernador puso la primera piedra allí”, recuerda Bastien Louis Gerday, director de esta ONG. 

Esta organización sustenta su postura con un informe técnico que, a inicios de junio, solicitó a una consultora ambiental. Entre las conclusiones del documento se indica que, ante la reciente instalación de una piscina en la zona, existe una serie de “impactos que necesitan control y monitoreo”. Además, se debe garantizar que los residuos de aguas y efluentes no sean vertidos de manera directa o indirecta en la laguna. 

Mientras que en el distrito de Yarinacocha también se ubica un lago con el mismo nombre, que tiene su origen en una parte del río Ucayali, el más grande de la región. Además, este lugar presenta ofertas inmobiliarias como el Condominio Metsá, a cargo de Amazon City Bungalows & Resort SAC, donde se puede acceder a un lote de 300 metros cuadrados por USD 12.000. 

OjoPúblico también realizó el análisis alrededor de la laguna Yarinacocha para determinar la pérdida de cobertura arbórea. Entre 2015 y 2022, según los datos recogidos por Global Forest Watch, hubo un retroceso de 359 hectáreas en el lugar. 

Para Lady Torrejón Zelaya, arquitecta especialista en planificación urbana-territorial, la inversión inmobiliaria por si misma no es negativa pero se debe tener en cuenta de que es un "territorio vulnerable" y que "cualquier introducción arquitectónica urbanística debe ir acorde a su entorno". 

Frente a ello, agregó, es necesario determinar la distancia donde se harán las construcciones y conocer el eventual riesgo de las instalaciones que deberían emplear "materiales sostenibles que no generen contaminación en las fuentes de agua" donde se ubicarán los proyectos. "Se debe encontrar que la preservación de la naturaleza e infraestructura ecológica tenga menos impactos", comentó Torrejón Zelaya.   

Rol municipal

El avance inmobiliario en la Amazonía en los últimos años ha sido respaldado por el papel que cumplen las autoridades distritales y provinciales. Desde estos niveles de gobierno, personas naturales y empresas pueden tramitar dos procesos que —al ser aprobados— dan acceso al establecimiento de futuros condominios o proyectos turísticos, sobre áreas usadas en el pasado para el sector agrícola. 

Estos trámites municipales son los cambios de zonificación y las habilitaciones urbanas. El primero modifica un área rústica a una residencial o comercial, mientras que el segundo —que se ha convertido en recurrente según los especialistas locales consultados— otorga una garantía para la instalación de servicios básicos como parte del desarrollo inmobiliario. 

Además, la habilitación urbana —que puede tramitarse luego de un cambio de zonificación o de manera simultánea a este otro proceso— es una etapa previa para la inscripción del predio urbano en los registros públicos. Sin embargo, su aplicación no suele ser recurrente en los municipios revisados. 

Arquitectos urbanistas coincidieron en que los municipios locales tienen desactualizados sus planes urbanos y de zonificación. 

La abogada Brenda Carrasco De La Cruz, especialista en la oficina de Pucallpa de Registros Públicos, señala que en su región existe informalidad de las inmobiliarias y que optan por vender “acciones y derechos” de las propiedades rurales sin pasar por un proceso de habilitación urbana. 

“Esto [la adquisición de acciones y derechos de un predio] no significa que se está determinado una manzana o lote sino que están comprando por porcentaje, nada más. Lo dejan en escritura de manera referencial, pero nosotros no lo tomamos en cuenta, aunque nuestro reglamento no prohíbe esta modalidad. No está bien enmarcado en la norma, entonces en Ucayali se ve mucho eso”, explicó. 

Otro vacío en el sector inmobiliario es la facilidad que hay para inscribir en registros públicos un predio urbano, luego del cambio de zonificación. No se requiere un trabajo de campo por parte de Sunarp debido a que su competencia es solo la de inscribir el bien inmueble, que previamente ha tenido la aprobación municipal. 

De acuerdo con la normativa vigente, no se pueden formalizar predios rurales distintos a donde se han desarrollado actividades agrícolas. Sin embargo, la aprobación final la tienen los municipios y —de acuerdo a los expertos consultados— es en estos gobiernos donde se filtra la informalidad e ilegalidad para otorgar permisos de construcción que van contra la ley. 
 

El interés de las empresas constructoras con sede en San Martín y Ucayali se evidencia desde el 2020, año del inicio de la pandemia.

En el caso de las habilitaciones urbanas, su aprobación o denegación recae en una comisión técnica municipal o con una evaluación de revisores urbanos, profesionales inscritos en el Ministerio de Vivienda. OjoPúblico detectó que, según el sector, en todo el país hay poco más de 200 registrados y, de este grupo, apenas el 18% está especializado en habilitaciones urbanas. Ninguno proviene de las regiones San Martín o Ucayali. 

Este medio solicitó, vía la ley de transparencia, todos los cambios de zonificación así como habilitaciones urbanas aprobadas en los últimos cinco años, en las provincias de San Martín, Moyobamba y Coronel Portillo; y el distrito de Yarinacocha. Sin embargo, al cierre de esta publicación y pese al vencimiento del plazo de ley, solo el municipio de Coronel Portillo atendió la solicitud. 

En su respuesta, esta localidad indicó que en los últimos cinco años solo ha registrado un cambio de zonificación de una empresa que pasó de una actividad para industria liviana a una de comercio intensivo. El municipio declaró no contar con más información sobre el tema. Es decir, desde la pandemia, los lotes ofrecidos en esta provincia ucayalina se ubican sobre suelos rústicos y, para cambiar su estado, deberán tramitar el proceso ante la alcaldía. 

Proyección. Modelo de vivienda de Cashibococha Resort, propuesto cerca de una laguna en Ucayali. Especialistas advierten del impacto que tendrán construcciones de este tipo en el entorno. 

Imagen: Cashibococha Resort. 

En los últimos cinco años, la Municipalidad de Coronel Portillo aprobó 29 procesos de habilitaciones urbanas que comprendieron más de 2.600 lotes, en un área acumulada de más de un millón de metros cuadrados. De este grupo, en solo un caso se especificó que el proceso era para un condominio residencial. El resto correspondieron a habilitaciones industriales, comerciales, de uso especial y otras particulares. 

Arquitectos urbanistas entrevistados coincidieron en que otra debilidad del sector y de los municipios locales es que sus planes urbanos y de zonificación se encuentran desactualizados. 

Como constató este medio, en Coronel Portillo tienen uno vigente del 2019 mientras que en la provincia de San Martín trabajan con uno del 2020. Al encontrarse en este estado, no hay una proyección de crecimiento y, por ello, personas naturales y jurídicas solicitan cambios de zonificación de suelo, a pesar de que puede ir en contra de los planes urbanos y del crecimiento de la ciudad. 

“Los planes urbanos permiten saber dónde va a ser la consolidación urbana y cómo va a ser el crecimiento demográfico en 10 años. Pero, en el contexto peruano, no se renuevan. Entonces, la oportunidad de negocio es comprar barato un terreno rústico y hacer, luego, el cambio de zonificación para pasar de un suelo agrario o que no tiene zonificación, a uno de uso residencial o comercial”, resume el arquitecto urbanista Alejandro Ochoa Arévalo. 
 

Debilidades oficiales 

El papel de fiscalización y control que cumplen las municipalidades representa el corazón en el sector inmobiliario, pero hay otros sectores que también participan en las autorizaciones que reciben las empresas y son requisitos para tramitar sus pedidos ante las autoridades locales. 

Para las habilitaciones urbanas en condominios o residenciales, el Ministerio de Vivienda —a través de sus direcciones regionales— aprueba instrumentos de gestión ambiental donde se detalla el potencial impacto de las construcciones. Mientras que el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo (Mincetur) hace lo propio para edificaciones de tipo hotelero o resorts. 

En una respuesta escrita enviada a OjoPúblico, el sector Vivienda indicó que, desde el 2020 y a través del Gobierno Regional de San Martín, habían evaluado Declaraciones de Impacto Ambiental para 16 proyectos de habilitación urbana de tipo residencial. Al cierre de esta publicación, el gobierno regional no envió el listado ni detalle de lo aprobado. El ministerio de Vivienda también indicó que no tenían evaluaciones ambientales provenientes de Ucayali.

En tanto, el Mincetur señaló a este medio que, desde 2020 a la fecha, no habían recibido ningún tipo de estudio de impacto ambiental o similares que formen parte de proyectos hoteleros en las regiones San Martín y Ucayali.

Una tercera institución que participa en procesos de habilitaciones urbanas es el Servicio Nacional de Certificación Ambiental para las Inversiones Sostenibles (Senace). Su intervención ocurre cuando este proceso se registra en zonas de amortiguamiento de Áreas Naturales Protegidas, Áreas de Conservación o ecosistemas frágiles, según la norma vigente del Ministerio del Ambiente. 

Según su plataforma, a la fecha no registra ningún proyecto inmobiliario del sector Vivienda o Mincetur donde se haya ingresado documento alguno para evaluar posibles impactos ambientales. Sin embargo, en medio de la burocracia y los trámites, los anuncios de atractivas construcciones en suelos rústicos aumentan y, con ello, la amenaza de que más hectáreas de bosques desaparezcan y se destruyan ecosistemas en la Amazonía.